地产“黑铁时代”，赚钱难是房企共同的困扰。

数据显示，去年有7成左右的房企“减收减利”，其中，约50%房企甚至出现净利润亏损，有的亏损面高达百亿。

比惨的时代，不亏损已经跑赢了大半同行，赚钱的房企更是凤毛麟角。

(资料图片)

明源君对比了房企2022年财报，发现大部分房企确实挺拮据的。但即便如此，仍有少数优等生保持着不错的成绩，获利能力和盈利质量都保持在上乘水平。这些房企究竟有哪些过人之处？

高成本低利润

房企盈利能力整体滑坡

对房企来说，2022年是空前艰难的一年。

上市房企中，至今仍有一部分年报“难产“，而截至五月初，TOP50上市房企中，已发布财报的47家上市房企平均毛利率为12.95%，平均净利率更是低至-10.51%。

房企的利润整体滑坡，主要受过高成本所影响。

由于预售制及开发周期的原因，房企当年的利润表反映的是2、3年前的销售情况。也就是说2022年结转的项目，大多是2019-2020年获取的地块。

这两年恰好是房地产繁荣年份，地价因市场爆火而水涨船高。多数房企也仍处于战略扩张阶段，冲规模是最大的诉求。房企在拿地上对利润率指标的要求较为宽泛，为了达成规模目标，很多地块甚至都是亏本赚吆喝。

再加上居高不下的融资成本，以及逐年走高的建安成本，项目利润空间不可避免的遭受严重挤压。

另外，由于多地尤其一二线城市普遍限价，项目的溢价空间极其有限，这也进一步削弱了地产项目的赚钱效应。

保利发展就直言，去年结转的项目平均土地及平均建安成本较2021年分别提升约30.4%、0.3%。

素有“利润王”之称的中海地产，同样遭遇利润下滑。2022年归属股东的核心净利润较2021年同比下降了28%。

不过，即便如此，保利发展、中海地产为代表的标杆房企，其盈利能力在业内依然遥遥领先的。得益于强大的成本管控能力及企业管理能力，这批企业在行业整体低迷的情况下表现出了极强的韧性。

开源节流两手抓

房企维持获利能力的杀手锏

在大部分房企亏损的情况下，极少数的佼佼者依然取得了不错的成绩。据乐居财经统计，上市房企中，有5家房企的利润（归母净利润）过百亿，分别为华润置地、龙湖集团、中国海外发展、万科集团及保利发展。

这些房企在毛利率、净利率同样处于领先水平。其中，最值得关注的是净利润率，这项指标反映了房企的综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等。

去年，大部分房企在这方面表现都不如人意。据克而瑞统计，2022年典型上市房企中，有约90%出现净利率和归母净利率下降。

绝大部分房企下滑的同时，不同房企净利率水平的差距也进一步拉大。

从房企披露的数据来看，去年房企的盈利水平可分为三档：第一档是亏损的，净利润率为负；第二档是薄利型的，净利率为个位数；第三档是盈利水平表现较为理想的，净利率基本在10%左右。

得益于良好的成本及费用控制能力、业务布局领先性等优势，少部分房企的获利能力依然跑赢大部分同行。

部分房企的盈利数据

1、向管理要效益，严控三费的支出

“向管理要效益”，是地产薄利时代几乎所有房企的共识。不难发现，这两年房企纷纷在内部管理上发力，调整组织架构，优化人才队伍，简化管理流程……诸如此类的动作，无非是希望通过内部变革推动降本增效。 ‍

从目前来看，头部央国企在费用管控上收效更为明显。

以营销费用为例，受楼市低迷影响，房企获客难度大增，许多房源都在打折出售，营销费率普遍面临上升压力。而部分国央企的营销费率不增反降。

以保利发展为例，去年通过加强各项费用管控，管理费用支出47.44亿、销售费用支出75.30亿、财务费用支出 36.86亿，三费费率约为5.6%。管理费用率同比下降0.22个百分点。

华润置地的三费费率同样有所下降。去年华润置地销售及市场推广支出及行政支出58.9亿元，占营业额比重为2.8%，同比下降0.1个百分点；一般及行政支出53.86亿元，占营业额比重为2.6%，同比下降0.2个百分点。

这些数据，放在整个行业都是相当不错的表现。

三费数据，反映的是房企精益管理方面的实力，其背后，都是房企一整套的管理组合拳。

比如去年房企纷纷布局，投资更为集中，随着管理半径缩小，管理效率提升的同时，区域内可实现资源共享，有利于营销费用的降低。

例如区域深耕的房企，同区域内多个项目同时推盘，甚至可以共用一个售楼处。销售周期趋同的项目，可以多盘联动，统一定位设计、统一宣传推广，不能放大中小体量项目的营销势能，也能节省营销费用。

区域深耕的典型代表滨江集团，在行业赚钱效应不断削弱的情况下，依然保持着增收增利两不误。不仅营业收入连续五年持续提升，盈利质量也节节走高，净资产收益率从2018年的8.3%提高至2022年的16.9%。

这与滨江极致的运营能力密不可分。

去年，得益于布局集中、供方稳定、产品标准化等优势，滨江的人效一直领先于同行。2022年人均销售额更是达到了 1.37亿元。这一数据，将一众同行抛在背后。

数字化工具的应用，也为房企压缩费用提供了可能性。

以中海地产为例，去年中海的分销费用与行政费用合计占年收入的比例为 3.6%，费效比保持在行业低位。

中海历来重视数字化建设，从中也获益不少。在2022年财报中，中海表示，“随着更多数字化平台与工具应用于管理， 本集团的管控效率与数字化精准管理水平将持续提升， 进一步强化成本优势与综合竞争优势。”

2、较低的融资成本，审慎的投资纪律

借钱贵、借钱难可以说是房企一直以来的困扰。

部分房企暴雷之后，政策上虽然持续发力，金融工具也陆续落地，但大部分房企的融资难题依然无解。资本市场向来只爱锦上添花，越是缺钱的房企借钱就越难，相反的，那些资质较好的房企，更容易得到金融机构的支持。

比如，2022年中海全年加权平均融资成本只有3.57%，融资成本继续保持在行业最低区间。

这也是中海的一直以来的“杀手锏”之一。这家老牌央企，在融资渠道一直保有独到的优势。去年，中海在香港与12 家银行签署金额达到121.1亿港币的五年期银团贷款。

这也是去年内房股金额最大的一笔银行贷款。

另外，房企在投资上也更为谨慎，本着“宁可错过也不拿错”的态度，房企纷纷严格拿地纪律。

万科去年就定下了严格的投资标准，要求新投的地，平均净利率大概能达到12%以上。同时集中在有人口流入，在万科队伍有能力打赢的区域投入资源。

龙湖为确保周转率和利润率，保证盘面安全性，去年新增土地主要集中在一二线高能级城市，并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取。

今年，龙湖严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。

3、多元业务渐成气候，助力房企提高获利能力

过去，住宅开发被视为房企核心业务，而经营服务业务（如酒店、写字楼、长租公寓经营管理等）通常被认为是“锦上添花”的存在。

这一观点，现在已经彻底被颠覆了。

从近年来房企的业务表现来看，住宅开发的利润不断走低，而多元化业务一旦熬过“交学费”阶段，步入获利期后盈利质量明显优于住宅业务。

以龙湖为例，去年龙湖经营性业务收入236亿元，经营性利润占比为27%，成为集团可持续发展的重要贡献源。

其中，两个运营航道（商场和长租公寓）依靠投资性物业的运营租金收入，实现75%的平均毛利率。

这一数据远高于开发航道。

华润置地2022年综合毛利率26.2%，其中，开发物业毛利率23.0%。投资物业（包括酒店经营）的毛利率则高达65.6%。

投资物业对提升盈利质量的重要性不言而喻。

这些在多元业务上布局较早的房企，已经开始享受经营性业务带来的红利。

这也不怪乎，房企对经营性业务的重视程度越来越高。

比如中海的商业项目去年收入52.6亿元，同比增长1.8%。在年度业绩发布会上，中海管理层定下了一个小目标：2023年商业收入增长30%。并表示，近三年，中海的商业项目大规模入市，未来几年商业收入增长非常快。为了支撑目标达成，相应资源配置也会跟上。

从多元业务中尝到甜头的龙湖集团，更是直接提出，未来5年以内，龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上！

可以预见，影响房企获利能力的因素正在发生 变化。未来，会做住宅开发的房企不一定最强的，擅长经营服务的房企极有可能晋升为最牛千里马。

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